Kryzys hipoteczny, który zrujnował część właścicieli nieruchomości
mieszkaniowych, rozszerza się obecnie na nieruchomości biurowe i
komercyjne. Niewiele jest miejsc, w które uderzy równie mocno, co w
stołeczny Waszyngton.
Amerykańskie biurowce. Fot. Follow the Money
Według analityków fala przejęć komorniczych może pogrążyć kilka mniejszych, lokalnych banków w całym kraju i objąć wiele znanych nieruchomości, m.in. waszyngtoński Mayflower Hotel oraz centrum handlowe Boulevard at the Capital Center w Largo w stanie Maryland.
Nowa fala problemów finansowych, które część analityków przewidywała, ale miała nadzieję uniknąć, staje się powoli faktem. – Na rynku komercyjnych nieruchomości powstała gigantyczna bańka i musi z niej ujść trochę powietrza – mówi Elizabeth Warren, przewodnicząca parlamentarnej komisji Oversight Panel, która z ramienia Kongresu monitoruje udzielanie pomocy finansowej. – Będzie kilka dużych bankructw deweloperów i lokalnych banków.
W przeciwieństwie do wielkich banków, takich jak Citigroup, czy Wachovia, które popadły w tarapaty bardzo szybko, banki lokalne poradziły sobie lepiej w czasie kryzysu hipotecznego. Ale ich kolej nadchodzi – małe banki mają nie tylko wyższy udział pożyczek komercyjnych, ale co gorsza większość z nich zachowała je w swoich portfelach zamiast sprzedać inwestorom.
– Prawie 3 tys. banków lokalnych, stanowiących 40 proc. całego systemu bankowego, ma wysoki udział hipotecznych pożyczek komercyjnych w stosunku do swoich kapitałów – mówi Warren, której komisja opublikowała w zeszłym tygodniu raport dot. nieruchomości komercyjnych. – Każdy dolar, którego tracą na budynkach komercyjnych, jest dolarem, którego nie można przeznaczyć dla małych firm. Osoby fizyczne, których domy w wyniku kryzysu straciły na wartości, nie odczuwają tego bezpośrednio. Ale krach na szeroką skalę na rynku nieruchomości komercyjnych może stanowić zagrożenie dla ożywienia w gospodarce – mówi Warren.
W Waszyngtonie liczba zagrożonych nieruchomości zwiększa się w nieprawdopodobnym tempie. Według firmy konsultingowej CoStar Group, ich wartość opiewa obecnie na 40 mld dolarów w porównaniu z 13 mln w 2007. Z kolei grupa Real Capital Analytics podaje, że pod względem wartości windykowanych nieruchomości komercyjnych per capita, region plasuje się tylko za Południową Florydą i Nowym Jorkiem.
Według firmy zagrożenia są szczególnie widoczne w samym Waszyngtonie, gdzie liczba zagrożonych nieruchomości komercyjnych zwiększyła się od kwietnia dziesięciokrotnie. Co więcej, łączna wartość nieruchomości będących „pod wodą” (ich wartość jest niższa, niż zaciągniętych pod nie kredytów) sięga 7,3 mld dolarów.
To, czy komercyjna bańka pęknie z katastroficznym hukiem, czy powoli zacznie się zmniejszać, okaże się w przyszłym roku. Groźba natychmiastowego kryzysu została odsunięta, kiedy krajowi i zagraniczni inwestorzy zaczęli kupować zagrożone nieruchomości po okazyjnych cenach. Banki natomiast renegocjowały warunki większości pożyczek, przedłużając terminy o rok lub dwa w nadziei, że poprawią się warunki gospodarcze i wypowiadanie niespłacanych kredytów nie będzie konieczne.
Według CoStar liczba pustostanów biurowych w Waszyngtonie przestała gwałtownie rosnąć w czwartym kwartale zeszłego roku po raz pierwszy od początku 2006 r. Jednak powód takiej sytuacji nie jest zbyt optymistyczny: powierzchnie biurowe są wynajmowane przez pracowników wynajmowanych do obsługi ogromnej ilości wniosków u upadłość.
W ostatnim kwartale – po raz pierwszy od drugiego kwartału 2008 r. – rynek biurowy Waszyngtonu doświadczył dużego wzrostu netto – według CoStar nowi najemcy wynajęli 925 tys. stóp kw. powierzchni biurowych.
– Jest światełko w tunelu – mówi Andrew Florance, prezes CoStar. – Ale na rynku nieruchomości komercyjnych ten tunel jest bardzo, bardzo długi i wiele osób nie zdoła z niego wyjść.
W skali kraju, na przestrzeni najbliższych trzech lat, z powodu długów przejęte mogą być nieruchomości o łącznej wartości 1,4 biliona dolarów. Warren uważa, że połowa komercyjnych hipotek będzie w 2011 r. „pod wodą”. Na rynku mieszkaniowym dotyczy to obecnie co piątej nieruchomości.
W przeciwieństwie do domów i mieszkań, których termin spłaty może wynosić nawet powyżej 30 lat, na rynku nieruchomości komercyjnych spłata lub refinansowanie musi nastąpić w ciągu pięciu lat. W przypadku nieruchomości, na które kredyty zaciągano w szczytowym okresie z lat 2005-2007, terminy spłaty będą przypadać w najbliższej przyszłości. – Wystarczy trochę matematyki, żeby wiedzieć, iż mamy do czynienia z poważnym problemem – mówi Warren.
Źródło: Onet.pl
