Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe? Kiedy i dla kogo?

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży lub najmie budynku albo lokalu oraz przy zakończeniu budowy, a nie z samego faktu posiadania nieruchomości. Właściciel, który mieszka u siebie i nie szuka kupca ani najemcy, nie musi go zamawiać. Wiek budynku niczego tu nie zmienia. Liczy się transakcja, nie metryka.

Kiedy świadectwo staje się obowiązkowe?

Świadectwa energetyczne są obowiązkowe, ale dopiero przy transakcji albo przy zakończeniu budowy. Obowiązek rodzą trzy sytuacje:

• Sprzedaż – umowa sprzedaży budynku lub lokalu oraz umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; nabywca dostaje świadectwo przy akcie notarialnym.
• Najem – umowa najmu budynku albo lokalu; najemca dostaje kopię lub wydruk dokumentu.
• Koniec budowy – inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Samo posiadanie domu czy mieszkania obowiązku nie tworzy. Potwierdzają to wyjaśnienia Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Świadectwo nie jest wymagane, gdy istniejący budynek lub lokal wykorzystuje się na własny użytek. Właściciel, który w nim mieszka i nie szuka kupca ani najemcy, nie musi niczego zamawiać.

Od 28 kwietnia 2023 r. ogłoszenie o sprzedaży lub najmie podaje wskaźniki energetyczne ze świadectwa, jeśli dokument już sporządzono. Świadectwo zamawia się więc, zanim pojawi się kupiec lub najemca.

Kto przekazuje świadectwo i co grozi za jego nieprzekazanie?

Obowiązek zawsze spoczywa na tym, kto nieruchomość zbywa, wynajmuje albo oddaje do użytkowania: na właścicielu, wynajmującym albo inwestorze. Deweloper łączy dwie role. Jako inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Jako zbywca przekazuje je nabywcy lokalu z umowy deweloperskiej. Kupujący ani najemca nie zamawiają dokumentu sami. Mogą go wyłącznie żądać.

Sankcja wobec zbywcy i wynajmującego dotyczy nieprzekazania świadectwa drugiej stronie, a nie samego braku dokumentu w szufladzie. Za to wykroczenie ustawa przewiduje grzywnę do 5000 zł orzekaną przez sąd. Górna granica nie oznacza kary automatycznej. Od nowelizacji ustawy z 2022 r. notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa. Osobnego terminu na żądanie dokumentu ustawa już nie przewiduje: dawny tryb wezwania zbywcy i zlecenia świadectwa na jego koszt zastąpiła sankcja wykroczeniowa.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i jak długo jest ważne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej określa roczne zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię do ogrzewania, wentylacji, ciepłej wody i chłodzenia, a w budynkach niemieszkalnych także oświetlenia. Wynik podają trzy wskaźniki w kWh/(m²·rok): EU dla energii użytkowej, EK dla końcowej i EP dla nieodnawialnej energii pierwotnej.

Dokument jest ważny 10 lat od dnia sporządzenia. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków przewiduje utratę ważności przed upływem terminu. Powodem jest zmiana charakterystyki energetycznej budynku w wyniku robót budowlano-instalacyjnych. W praktyce chodzi o termomodernizację, wymianę okien albo źródła ciepła.

Zmiany przepisów same ważności nie odbierają. Świadectwa przekazane przed wejściem w życie nowelizacji z 2022 r. zachowują ważność. Nowy wzór z dyrektywy EPBD wprowadza klasyfikację energetyczną budynków od A do G. Dokumentów sporządzonych wcześniej również nie unieważnia. Ważne świadectwo wydane według dyrektywy 2010/31/UE nadal zwalnia z obowiązku wydania nowego.

Czy stary budynek musi mieć świadectwo energetyczne?

Tak – przy sprzedaży i najmie wiek budynku nie zwalnia z obowiązku, także w domu z lat 80. Skąd więc sprzeczne informacje? Te daty opisują historię przepisów, a nie granicę obowiązku:

• 2009 – obowiązek pojawił się w Prawie budowlanym.
• 2014 – uchwalono obecną ustawę. Obowiązek przy sprzedaży i najmie stoi w niej od 2015 roku.

Prawdziwą zmianę przyniosła nowelizacja z 7 października 2022 r., stosowana od 28 kwietnia 2023 r. Przed nią nabywca mógł zrzec się świadectwa. Po niej ta furtka zniknęła. Świadectwa dla budynków oferowanych na sprzedaż lub pod wynajem wymaga również unijna dyrektywa budynkowa. O obowiązku decyduje więc transakcja, nie metryka budynku.

Budynki zwolnione z obowiązku

Wyjątki tworzą zamkniętą listę sześciu kategorii. Budynek spoza niej potrzebuje świadectwa przy każdej sprzedaży i każdym najmie.

Lista wyjątków:

• Zabytki chronione na podstawie przepisów o ochronie zabytków.
• Miejsca kultu i budynki służące działalności religijnej.
• Domy sezonowe, czyli budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
• Budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
• Budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego.
• Rolnicze budynki niemieszkalne o wskaźniku EP do 50 kWh/(m²·rok).

Dwa progi powierzchni dotyczą różnych miar. Próg 50 m² liczy się w powierzchni użytkowej i obejmuje wyłącznie budynek wolnostojący, więc mieszkanie w bloku nie skorzysta z niego mimo małego metrażu. Próg 70 m² dotyczy powierzchni zabudowy domu budowanego na własne potrzeby mieszkaniowe i zwalnia tylko przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Przy sprzedaży lub najmie takiego domu obowiązek wraca.

Garaż nie ma osobnego zwolnienia – korzysta z wyjątku tylko jako budynek gospodarczy bez instalacji albo wolnostojący poniżej 50 m². Przy wątpliwościach rozstrzyga brzmienie art. 3 ust. 4 ustawy.

Kto może sporządzić świadectwo i gdzie sprawdzić jego uprawnienia?

Prawo do wystawiania świadectw energetycznych daje wyłącznie wpis do wykazu osób uprawnionych – tak stanowi art. 16a ustawy. Wykaz prowadzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Jego wyszukiwarka jest publiczna i bezpłatna.

Oferta „od ręki” sama w sobie nie jest sygnałem ostrzegawczym; jest nim anonimowy wykonawca. Test rzetelności zajmuje kilka minut: wykonawca podaje imię, nazwisko i numer wpisu, a ty sprawdzasz te dane w wykazie przed zapłatą. Gdy wyszukiwarka ich nie zwraca, zlecenie lepiej oddać komuś innemu.

Wpis decyduje też o samym dokumencie: świadectwo trafia do rejestru świadectw charakterystyki energetycznej. Papier od osoby spoza wykazu do rejestru nie trafi, więc nie spełni obowiązku przy sprzedaży ani najmie.

Jak zamówić świadectwo? Od zlecenia do wpisu w centralnym rejestrze

Uzyskanie świadectwa zamyka się w czterech krokach:

1. Zleć sporządzenie świadectwa, wskazując mieszkanie, dom albo lokal.
2. Zbierz dokumentację techniczną budynku: rzuty, powierzchnię, dane o ogrzewaniu i oknach.
3. Przekaż dane wykonawcy, który oblicza wskaźniki EU, EK i EP.
4. Odbierz świadectwo z numerem nadanym w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków, elektronicznie albo jako wydruk.

Przy świadectwie energetycznym mieszkania w bloku krok drugi zależy od zarządcy. Ma on najwyżej 14 dni od złożenia wniosku na przekazanie kopii świadectwa budynku albo dokumentacji technicznej. Ten termin trzeba doliczyć do planu sprzedaży lub najmu.

Czy wykonawca musi przyjechać na miejsce? Ani ustawa, ani rozporządzenie w sprawie metodologii nie wymagają wprost oględzin, więc świadectwo energetyczne online nie jest niezgodne z prawem. Przy starym budynku bez dokumentacji wizyta bywa jednak jedynym źródłem danych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt rozporządzenia z obowiązkową wizją lokalną. Wizyty na miejscu, także zdalnej z kontrolą wizualną, wymaga art. 19 ust. 4 dyrektywy 2024/1275.